Służebność drogi koniecznej jest rodzajem służebności gruntowej, będącą jednym z ograniczonych praw rzeczowych, które umożliwiają korzystanie z cudzej nieruchomości w określonym zakresie. Ustanowienie tej służebności, jak i jej wykonywanie, muszą spełniać określone warunki wynikające z przepisów prawa cywilnego, zwłaszcza Kodeksu cywilnego. Celem takiego prawa jest zapewnienie właścicielowi nieruchomości władnącej dostępu do drogi publicznej, w sytuacji gdy nieruchomość obciążona nie posiada odpowiedniego dostępu do drogi.
Służebność gruntowa polega na obciążeniu nieruchomości (nieruchomości obciążonej) w taki sposób, że jej właściciel musi umożliwić korzystanie z niej przez właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej). Oznacza to, że:
Służebność gruntowa służy zwiększeniu użyteczności nieruchomości władnącej, z jednoczesnym ograniczeniem praw właściciela nieruchomości obciążonej. Służebność ta jest ściśle związana z nieruchomością władnącą, co oznacza, że jej istnienie jest trwałe i nieodłączne od danej nieruchomości.
Zgodnie z art. 145 Kodeksu cywilnego, właściciel nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich, może żądać ustanowienia drogi koniecznej na gruntach sąsiednich, za odpowiednim wynagrodzeniem. Służebność ta ma na celu umożliwienie właścicielowi nieruchomości władnącej dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich, jeśli dostęp ten jest utrudniony lub niemożliwy.
Zgodnie z przepisami, drogami publicznymi są drogi krajowe, wojewódzkie, powiatowe oraz gminne. Brak dostępu do drogi publicznej uzasadnia ustanowienie służebności drogi koniecznej tylko wtedy, gdy dostęp ten nie jest odpowiedni, tj. nie zapewnia właściwego użytkowania nieruchomości w zgodzie z jej przeznaczeniem społeczno-gospodarczym. Przykładem takiej sytuacji może być droga w złym stanie technicznym lub niebezpieczna do użytku.
Służebność drogi koniecznej nie może być ustanowiona, jeśli jej celem jest jedynie ułatwienie dostępu do drogi publicznej, np. przez uzyskanie wygodniejszego dostępu. Również brak dostępu do drogi publicznej, który wynika z działań właściciela nieruchomości, nie stanowi podstawy do ustanowienia tej służebności.
Służebność drogi koniecznej może być ustanowiona, jeśli nieruchomość nie ma dostępu do budynków gospodarskich, które znajdują się na gruncie należącym do innego właściciela. Natomiast brak dostępu do innych nieruchomości właściciela nie stanowi podstawy do ustanowienia drogi koniecznej, jeżeli nie ma na nich budynków gospodarskich.
Ustanowienie służebności drogi koniecznej odbywa się z uwzględnieniem określonych zasad wynikających z przepisów prawa cywilnego. Kluczowe zasady to:
Sąd Najwyższy podkreślił, że droga konieczna nie powinna przebiegać przez siedlisko nieruchomości obciążonej, a proces jej ustanawiania musi opierać się na zasadach współżycia społecznego.
Właściciel nieruchomości władnącej zobowiązany jest do zapłaty wynagrodzenia za korzystanie ze służebności drogi koniecznej. Wysokość tego wynagrodzenia ustala się zazwyczaj na podstawie umowy między stronami. Ważne jest, aby przejazd był możliwy przez całą dobę, bez utrudnień i blokowania dostępu.
Służebność drogi koniecznej może zostać ustanowiona:
Zmiana sposobu wykonywania służebności drogi koniecznej może nastąpić, jeśli uzasadnia to ważna potrzeba gospodarcza, pod warunkiem, że zmiana nie będzie miała niewspółmiernego wpływu na nieruchomość władnącą. Koszty takiej zmiany ponoszą właściciele obu nieruchomości, chyba że szczególne okoliczności wskazują na poniesienie ich przez jednego z nich.
Służebność drogi koniecznej wygasa automatycznie, jeżeli przez 10 lat nie była wykonywana, lub gdy uprawniony z niej właściciel nabył własność nieruchomości obciążonej. Wygaśnięcie następuje także w przypadku zrzeczenia się służebności przez osobę uprawnioną.
Służebność drogi koniecznej może być nabyta w drodze zasiedzenia, pod warunkiem, że użytkowanie drogi odbywa się w sposób trwały i widoczny. Zasiedzenie może nastąpić po 20 latach (w dobrej wierze) lub po 30 latach (w złej wierze), jeżeli korzystanie z drogi miało charakter publiczny i było widoczne, np. poprzez utwardzenie drogi czy budowę mostku.
Służebność drogi koniecznej jest istotnym instrumentem prawa cywilnego, który umożliwia właścicielowi nieruchomości zapewnienie dostępu do drogi publicznej lub innych budynków gospodarskich. Jej ustanowienie i wykonanie wiążą się z przestrzeganiem ściśle określonych norm prawnych, a decyzja o jej ustanowieniu powinna być uzasadniona realną potrzebą gospodarczą. W przypadku pytań lub potrzeby uzyskania porady prawnej w tej kwestii, zapraszam do kontaktu z moją Kancelarią.
